El contrato de arras es un contrato previo a la compraventa en el que las partes interesadas se comprometen a entregar el bien a cambio de un precio cierto. Gracias a esto el comprador se asegura no perder el bien ya que desaparece la posibilidad de que aparezca un comprador que, por ejemplo, ofrezca una cantidad superior.
En el contrato de arras básicamente debe figurar como mínimo la información que configurará el contrato de compraventa. Si quieres saber de qué información se trata, te recomendamos que leas nuestro artículo “Todo lo que necesitas saber antes de firmar un contrato”.
Sin duda de todas las cláusulas que conformen un contrato de arras la más importante es aquella en la que se estipule el tipo de arras, dando lugar a los siguientes conceptos:
Arras confirmatorias: No están contempladas en nuestra legislación, y se trata de una garantía de que se va a efectuar el contrato mediante el depósito/adelanto de un precio que formará parte de la cuantía final, de no llevarse a cabo la compraventa, conlleva una penalización para la parte que no cumpla el compromiso.
Arras penales: No se trata de un anticipo del precio recogido en el contrato de compraventa, si no que se trata de una cuantía acordada por las partes que servirá como indemnización en caso de incumplimiento sin eximir al deudor de cumplir la obligación.
Las arras penales se tratan en los artículos 1.152 y ss. del Código Penal. A tenor de lo dispuesto en el CP sacamos las siguientes conclusiones:
“la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento”
“Tanto en el caso del deudor como del acreedor, estos no podrán eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho”
“El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”
Arras penitenciales: Este concepto está regulado en nuestro Código Civil, donde se señala que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
En otras palabras, con las arras penitenciales a diferencia de las dos clases de cláusulas que acabamos de ver no será preciso que se derive el incumplimiento de la obligación de cualquiera de las partes, solamente será precisa la voluntad de cualquiera de éstas de rescindir el contrato.
Por lo tanto, en caso de ser la parte compradora la que desista perdería la cuantía depositada a la parte vendedora Y en caso de ser el vendedor la parte actora del desistimiento, tendrá la obligación de devolver la cuantía de las arras penitenciales por duplicado.
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