¿Cómo vender una casa alquilada?

En primer lugar, hay que diferenciar las 3 siguientes posibilidades, ya que cada una tiene sus particularidades:

• Vivienda alquilada en su totalidad.
• Vivienda total o parcialmente alquilada por habitaciones.
• Vivienda o habitación alquilada sin contrato.

Vivienda alquilada en su totalidad:

Esta es la situación que da mayor protección al inquilino, pues Ley de Arrendamientos Urbanos desde 2019 establece que se deberá respetar el período de arrendamiento, es decir, 5 años si el arrendatario es una persona física y 7 años si es una persona jurídica.

Además, el inquilino puede prohibir que se realice cualquier tipo de visita. En este caso, la única forma que tiene el propietario de vender la casa es haciéndolo sin enseñarla y que sea el comprador quien se subrogue como arrendador. Para este tipo de situaciones, el comprador ideal suele ser una inversora.

Vivienda alquilada total o parcialmente por habitaciones:

Aquí la jurisprudencia señala que deberemos acudir al Código Civil, el que no prevé tanta “protección” para el arrendatario.

En el artículo 1.554 del CC se estipula que “el arrendador deberá mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”, pero en los contratos de habitaciones los períodos de arrendamiento suelen ser bastante inferiores (normalmente por meses o años prorrogables), por lo que normalmente se reducirá sustancialmente el tiempo para buscar un nuevo hogar.

Otro punto a tener en cuenta es que el propietario sí tendrá derecho a enseñar la vivienda (pero no las habitaciones sin consentimiento expreso), lo cual puede llegar a resultar bastante incómodo.

¿Y si no hay contrato?

Hay una diferencial sustancial entre las habitaciones y los inmuebles, en el primer caso sí es posible alquilar verbalmente una habitación y, en el segundo, se estaría incurriendo en una irregularidad.

En caso de que tengamos una habitación alquilada, para extinguir el arrendamiento será preciso acreditar la relación mediante pruebas sólidas (intercambio de mensajes, justificantes bancarios, etc.). Si el propietario no es capaz de llegar a un acuerdo amistoso con el inquilino, el siguiente paso sería el desahucio, donde no existe diferencia alguna frente al desahucio de un inmueble o una habitación que sí tenga contrato. Hacemos hincapié en este hecho, ya que es importante tener en cuenta que el procedimiento de desahucio es el mismo para cualquiera de las situaciones mencionadas.   

¿Cuál es el mejor procedimiento para vender una vivienda con inquilino?

La clave está en tener una buena relación con el arrendatario, apelar al sentido común y ofrecerle un tiempo razonable para que busque un nuevo hogar. Si nos urge demasiado la venta, tenemos las dos siguientes opciones:

• Indemnizar al arrendatario por un precio convenido entre ambas partes.
• Vender la vivienda a una inversora que, aunque por estadística suelen ofrecer bastante menos dinero que un particular, normalmente no tendrá inconveniente en subrogarse como arrendador en el contrato de arrendamiento vigente.