La Plusvalía

La Plusvalía municipal se trata de un impuesto por el que se ven afectados la inmensa mayoría de los españoles en algún momento de sus vidas, ya que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su adquisición por transmisión, compraventa, donación, legado o herencia, expropiación o enajenación (subasta). Vamos, que resulta imposible adquirir un inmueble sin tener que vérselas con este tributo.

La plusvalía es un tributo a cargo del Ayuntamiento, organismo que tendrá potestad para regular la base imponible.

Otro aspecto a tener en cuenta es que este impuesto no grava el valor del inmueble, grava el valor del terreno. Más abajo veremos las dos posibilidades que tendremos a la hora de calcular la plusvalía.

¿A quién le corresponde pagar la plusvalía?  

• En caso de sucesión, legado, donación, expropiación o enajenación deberá pagar el impuesto quien a justo título adquiere el terreno.
• Lo contrario sucede en el caso de la transmisión onerosa (v.g., compraventa), donde quien deberá hacerse cargo del tributo es el vendedor.

¿A qué plazos hay que someterse?

Es muy sencillo, en casi todos los casos descritos anteriormente el plazo es de un mes desde que se efectúa la transmisión.

Con la salvedad de la herencia, situación que otorga al heredero un plazo de 6 meses (prorrogables) para efectuar la liquidación de este impuesto.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

El contribuyente está de “suerte” desde que el Tribunal Constitucional en su Sentencia del 26 de octubre del 2021 declaró inconstitucional el método que se venía aplicando y que resultaba mucho más oneroso, ya que sus parámetros no hacían honor a la realidad, dicho de otro modo, en infinidad de ocasiones gravaba un incremento de valor inexistente. Desde entonces, la plusvalía municipal se amoldó para que solo se aplique este impuesto si se obtiene un beneficio por incremento de valor.

Pero vamos al quid de la cuestión, desde la citada sentencia, la plusvalía se calcula de las dos siguientes maneras cuya elección queda al libre albedrío del contribuyente:

• Método objetivo: Este método tendrá en cuenta el tiempo transcurrido desde que la adquisición hasta la transmisión. Por lo tanto, atendiendo a los años, se aplicará un coeficiente u otro y el Ayuntamiento tendrá potestad para rebajar la base imponible hasta en un 15%.
  • Aquí tendrás acceso al porcentaje exacto al coeficiente que tendrás que acogerte si sigues este método: www.catastro.meh.es/esp/coeficientes_ponencias.asp

• Estimación directa (plusvalía real): Este es un poco más complejo, así que iremos paso a paso:
  1. Obtenemos el porcentaje del valor del terreno sobre el valor catastral.
  2. Obtenemos la ganancia obtenida entre el precio de adquisición y el de venta.
  3.  Multiplicamos el porcentaje del valor del terreno por la ganancia obtenida.

SIGAMOS EL MÉTODO QUE SIGAMOS (OBJETIVO O REAL), SIEMPRE DEBEREMOS APLICAR A LA BASE IMPONIBLE UN GRAVAMEN DEL 30% PARA OBTENER LA CUANTÍA POR LA QUE TRIBUTAREMOS.

¿No te ha quedado muy claro? Vamos a ver algunos ejemplos.

Ejemplo 1: Manuel compró un inmueble por un total de 500.00,00.-€ en el año 2007 y, con la bajada de precios tras la “burbuja”, lo vendió en el año 2016 por 430.000,00.-€ 

• En este caso Manuel no tendrá que pagar plusvalía, pues no ha obtenido ganancia patrimonial.

Ejemplo 2: Manuel compró un inmueble por 210.000,00.-€ en el año 2018 y 4 años más tarde lo ha vendido por 265.000,00.-€. El valor catastral a fecha de devengo es de 120.000 euros, siendo 84.000,00.-€ el valor atribuido al terreno, resultando un porcentaje del 70% sobre el valor catastral.

• Si quisiéramos aplicar el método objetivo deberemos acudir a la tabla donde se recogen los coeficientes. En ésta observamos que el coeficiente que corresponde aplicar tras 4 años es de 0,17. Por lo tanto, para hallar el resultado objetivo tendremos que multiplicar el valor catastral del terreno (84.000,00.-€) por el coeficiente de la tabla (0,17), resultando una base imponible de 14.280,00.-€.
• Si optásemos por aplicar la fórmula de estimación directa, la base imponible sería de 38.500,00.-€, importe que hemos obtenido tras multiplicar el porcentaje del terreno sobre el valor catastral (70%) por la ganancia obtenida (55.000,00.-€).

Atendiendo a los dos métodos que hemos aplicado para el mismo caso, el sujeto pasivo debería acogerse a la base imponible obtenida mediante el método objetivo (14.280,00.-€), en vez de la base resultante en la plusvalía real (38.500,00.-€). Ya que, aplicando el gravamen del 30%, si sigue el método objetivo pagará 4.284,00.-€ (14.280,00.-€ x 30%) y, mediante la estimación directa, le tocaría abonar 11.550,00.-€ (38.500,00.-€ x 30%). Como habrás pensado tras ver los ejemplos, la importancia de acogerse al método correcto es muy importante, ya que la diferencia puede ser realmente significativa.

 

En caso de que el valor del terreno tenga un bajo porcentaje sobre el valor catastral, lo más probable es que lo más beneficioso para el contribuyente sea aplicar la fórmula de estimación directa.