LA FIANZA

La fianza a priori tiene dos funciones, por un lado, sirve como garantía al propietario del inmueble, ya que, en caso de haber desperfectos una vez finalizado el arrendamiento, podrán descontarse los mismos de la fianza. Más adelante veremos que dice la jurisprudencia sobre los desperfectos que se considera lícitos descontar de la fianza y aquellos que no. 

La fianza también sirve como garantía en caso de que el arrendatario decida extinguir unilateralmente el arrendamiento antes del plazo legal establecido de 6 meses. Este es un punto que trataremos con mayor detalle en otro post, pero dejaremos aquí el dato de que aquellas cláusulas que exijan un período mínimo superior a 6 meses son abusivas, aunque no es raro que figuren en múltiples contratos de arrendamiento…  

Incluso puede emplearse la fianza en aquellos casos que haya quedado pendiente el pago de la renta, aunque no es su finalidad, no hay inconveniente en que se aplique para saldar la totalidad o parte de la deuda. 

Por otro lado, la fianza es el único medio que tiene la Agencia Social de la Vivienda para saber cuando un piso está alquilado. 

¿CÓMO SE HACE?

Para el propietario es muy sencillo, solo tiene que enviar, dentro de los primeros 30 días desde la vigencia del contrato (los plazos pueden variar dependiendo de cada CAA), una copia del timbre del contrato a la Agencia de Vivienda y depositar la cuantía que comprenda la fianza. Esta parte también le interesa al arrendatario, ya que, en caso de querer realizar cualquier trámite con un organismo público, la mejor manera que tiene de demostrar que efectivamente está viviendo de alquiler es solicitando a la propiedad el resguardo que demuestre que se ha depositado la fianza en la Agencia de Vivienda Estatal (v.g., desgravarse la vivienda en la declaración de la renta). 

¿CUÁL ES EL IMPORTE DE LA FIANZA? 

La LAU determina que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. En otras palabras, no podrá depositarse cuantía superior a la equiparable a una mensualidad y de dos mensualidades en el caso de locales.  No obstante, hay empresas que utilizan triquiñuelas como exigir el 10-15% de la renta anual en concepto de fianza y solamente depositan el equivalente a una mensualidad en la Agencia Social de la Vivienda y se guardan el saldo restante. En Inmolaria creemos en la transparencia y, aunque consideramos la garantía un requisito indispensable para la tranquilidad de la propiedad, no realizamos este tipo de prácticas. Si es necesaria una garantía adicional, ésta se solicitará a través de los métodos que expondremos en nuestro post “Todo lo que necesitas saber sobre las garantías adicionales”. 

¿Y SI NO SE DEPOSITA LA FIANZA? 

En caso de que no se deposite la fianza en plazo, el recargo podría ser de hasta el 25% y, si no ha sido la propiedad la que la ha depositado motu proprio, si no que ha sido a instancia de la Administración, conlleva asimismo una sanción de hasta 6.000€. Si, para más inri, tampoco se facilita a la Agencia Social de Vivienda que haga todas las averiguaciones pertinentes, tendremos una nueva sanción. 

¿QUÉ DESPERFECTOS SE CONSIDERAN “LÍCITOS” DESCONTAR DE LA FIANZA?

En este punto hay bastantes opiniones y muchas de ellas son contrapuestas y nada claras. 

El artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario. En otro post veremos la mejor manera de garantizar que no nos imputen ningún desperfecto anterior al arrendamiento. Asimismo, el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

¿Cuándo se considera que el deterioro no es culpa del arrendatario? 

Este punto está directamente relacionado con aquellos desperfectos que, durante la vigencia del arrendamiento, son responsabilidad bien del arrendador, bien del arrendatario y que trataremos en otro post. 

Volvemos a lo estipulado por el artículo 1563 del Código Civil, ¿Qué se considera que no es culpa del arrendatario? Veremos a continuación los casos más comunes y que más discusiones traen, tanto durante la vigencia del arrendamiento, como una vez extinguido el mismo: 

TUBERÍAS: 

Resulta complicado que una fuga de agua se deba al “mal uso”, es decir, la corrosión de las tuberías a grandes rasgos nada tiene que ver con el mal uso, normalmente se debe al desgaste por el tiempo. 

Por el contrario, sí sería imputable al inquilino que una tubería estalle debido a que el inquilino la haya picado mientras estaba poniendo un cuadro. Mero sentido común, ¿cierto?

AGUJEROS EN LAS PAREDES: 

Evidentemente y, como comentábamos antes, no sería de recibo descontar aquellos agujeros con anterioridad al arredramiento y por eso es importante que leáis este post. Pero, salvo en aquellos casos que el contrato lo prohíba específicamente, el inquilino tiene derecho a hacer perforaciones siempre y cuando los tape tras su marcha. 

ELECTRODOMÉSTICOS: 

Si un electrodoméstico ha dejado de funcionar por el paso del tiempo, lo cual no es extraño a sabiendas de que las marcas los fabrican con una vida útil predeterminada, no puede imputarse al arrendatario. Si te interesa este punto, mira nuestro post sobre los electrodomésticos y la obsolescencia.

No obstante, tampoco es extraño, que una lavadora se haya estropeado por un exceso de carga. O que un horno haya dejado de funcionar porque se haya limpiado con un producto corrosivo. O que el motor de un frigorífico se haya quemado porque nos lo hayamos olvidado encendido todo el fin de semana, o su puerta se haya roto porque hemos abierto con demasiada fuerza, o uno de nuestros peques se haya colgado. 

HUMEDADES: 

Poca culpa tiene el arrendatario de que el vecino de arriba se haya dejado el grifo abierto y nos haya ocasionado una filtración. O que la fachada tenga un problema de impermeabilización (lo cuál sería responsabilidad de la Administración de la Finca y que tratamos con mayor detalle en el post “Las Administraciones de Fincas y su amor por Poncio Pilatos”. 

Sin embargo, el arrendatario (salvo cuando el problema sea anterior a su entrada en la vivienda) tiene la obligación de mantener las juntas y azulejos del baño bien cubiertos para que no se ocasionen filtraciones. Sí, sabemos que el fontanero o albañil nos puede cobrar 100€ por un trabajo de 15 minutos, pero no os preocupéis, tenemos grandes briconsejos en “Primero inténtalo tú”. 

ATASCOS: 

Aquí hay dos opciones, que se trate de un problema en la bajante, caso que sería responsabilidad de la Administración de la Finca. O que se trate de un problema imputable al “mal uso”, puesto que hemos echado por el fregadero los espaguetis del día anterior, o una corteza de pizza por el inodoro. 

El primero, en ningún caso es imputable al inquilino, el segundo, obviamente sí. Esto puede traer más de un quebradero de cabeza, ya que todos sabemos como funcionan los seguros, el perito de la comunidad dice una cosa, el de la vivienda otra y, al final, el atasco se ha producido por arte de magia. 

PLAZOS

Otra ventaja de depositar la fianza es que la propiedad podrá utilizar la “excusa” de que normalmente se tarda hasta 30 días en recibirla de vuelta por el organismo público. En caso de no haberse depositado, ese plazo ya no existe. 

Los intereses de demora, por cada día a contar desde que se requiere la fianza extrajudicialmente o ha pasado el plazo de devolución por parte de la Agencia Social es del interés legal del dinero. Siendo honestos, los intereses de demora no son demasiado altos y perjudican más al ex inquilino que a la propiedad que ha incurrido en negligencia. 

¿QUÉ PODRÍA HACER GRUPO INMOLARIA POR TI? 

En primer lugar, nos encargaremos de hacer un examen exhaustivo del estado del inmueble, mediante un inventario de desperfectos tanto por escrito como fotográfico, para que no haya lugar a dudas. Éste deberá ser ratificado tanto por la parte arrendadora como por la parte arrendataria y nosotros conservaremos el mismo hasta el fin del arrendamiento, cuando, en la entrega de llaves acudiremos al inmueble para ratificar el estado en el que se deja el mismo y se dejaría constancia en una hoja de desocupación que firmarán ambas partes. 

También, nada más firmarse el contrato de arrendamiento, nos encargaremos en nombre de la propiedad de depositar la fianza en la Agencia Social y de realizar cuantos trámites sean necesarios, como facilitar copia al arrendatario, subsanar errores con la administración, etc.  

En segundo lugar, nos encargaremos de solucionar de la manera más eficaz posible (a través del seguro y/o de los profesionales más adecuados) los desperfectos oportunos. También trataremos de solventar los desperfectos que nos indiquen los arrendatarios durante los primeros 30 días desde la vigencia del contrato, aunque nuestro examen será muy exhaustivo, siempre puede haber algún desperfecto que aparezca al poco de comenzar a vivir.

Por último, y aquí volvemos a la desocupación en la entrega de llaves, trataremos de solventar de la manera más eficiente y económica posible (el seguro siempre es la primera opción), los desperfectos y/o la renta pendiente de la fianza, que se devolvería en su caso dentro de los primeros 30 días desde la extinción del arrendamiento y por supuesto se facilita un detalle de dicha devolución a las partes implicadas. 

Si tienes cualquier duda, nuestros expertos en Derecho Inmobiliario estarán encantados de solventarlas TODAS. 

Gracias por leernos, esperamos que os haya servido de ayuda. ¡Hasta el próximo post!